办公楼附属用房用收益法怎么评估

房地分估就不会用收益法了，人家出的是房地产价格

肯定会包含分摊的土地使用权价值的，用于抵押你单独的房屋建筑物银行怎么可能要嘛，房屋建筑物和土地合在一起就叫房地产，分开就是房屋建筑物、土地使用权。

一般用收益法算的都是收益性比较强的房地产。门面、商铺之类的。

收益法及其适用的前提条件

（一）收益法的含义

收益法是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。

采用收益法对资产进行评估，所确定的资产价值，是指为获得该项资产以取得预期收益的效用或有用程度密切相关。资产的效用越大，获利能力越强，它的价值也就越大。

（二）收益法应用的前提条件

应用收益法评估资产必须具备的前提条件是：

1．被评估资产必须是能用倾向衡量其未来期望收益的单项或整体资产。

2．资产所有者所承担的风险也必须也必须是能用货币衡量的。

收益法应用的形式

收益法的应用，实际上就是对被评估资产未来预期收益进行折现或本金化过程。一般来说，有以下几种情况。

（一）资产未来收益期有限的情况

在资产未来预期收益具有特定时期的情况下，通地预测有限期限内各期的收益额，以适当的折现率进行折现，各年预期收益折现值之和，即为评估值V，基本公式是：

V=a/r（1-（1+r)^-n)

式中：——未来第i个收益期的预期收益额，收益期有限时，还包括期末资产剩余净额；

n——收益年期；

r——折现率。

（二）资产未来收益无限期的情况

无限收益期的情况下，有两种情形：

1．未来收益年金化的情形。在这种情形下，首先预测其年收益额，然后对年收益额进行本金化处理，即可确定其评估值。基本公式为：

资产评估值（收益现值）=年收益额/本金化率

有的资产评估时，其未来预期收益尽管不完全相等，但生产经营活动相对稳定，

各期收益相差不大，这种情况下也可以采用上述方法进行评估，其步骤如下：

第一步，预测该项资未来若干年（一般为5年左右）的收益额，并折现求和。

第二步，通过折现之和求取年等值收益额。

其中：为各年现值系数，可查表求得。

第三步，将求得的年等值收益额进行本金化计算，确定该项资产评估值。

2．未来收益是不等额的情形。在这种情形下，首先预测未来若干年内（一般为5年）的各年预期收益额，对其进行折现。再假设从若干年的最后一年开始，以后各年预期收益额相同，将这些收益额进行本金处理，最后，将前后两部分收益现值求和。

收益法中各项指标的确定

（一）收益额

收益法运用中，收益额的确定是关键。

1．收益额指提是资产使用带来的未来收益期望值，是通过预测分析获得的。

2．收益额必须是由被估资产直接形成的，不是由该项资产形成的收益分离出来，切莫张冠李戴。

关于收益额的构成，以企业为例，目前有几种观点：

第一、税后利润，即净利润；

第二、现金流量；

第三、利润总额。

（二）折现率和本金化率

确定折现率，首先应该明确折现的内涵。一般来说，折现率应包含无风险利率、风险报酬率和通货膨胀率。

本金化率与折现率在本质上是没有区别的。只是适用场合不同。折现率是将未来有限期的预期收益折算成现值的比率，用于有限期预期收益还原，本金化率则是将未来永续性预期收益折算成现值的比率。

（三）收益期限

收益期限是指资产收益的期间，通常指益年期。收益期限由评估人员根据未来获利情况、损耗情况等确定，也可以根据法律、契约和合同规定确定。

收益法评估资产的步骤

1．收集验证有关经营、财务状况的信息资料。

2．计算和对比分析有关指标及其变化趋势。

3．预测资产未来预期收益，确定折现率或本金化率。

4．将预期收益折现或本金化处理，确定被评估资产价值。