什么是商品住宅

商品住宅是指具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)开发经营的住宅：这里的具有经营资格的房地产开发公司，是指由城市建设综合开发主管部门审批其资质条件时确定的，具有开发权和经营权的开发公司。对于—些只有开发权而无经营权的开发企业，在进行商品房经营时，必须委托有经营权的开发公司经营-对于外商投资企业开发经营的住宅，原则上在建高档的商品住宅时，一般要求出售给外国人和港、澳、台同胞，具体操作时根据地方人民政府的规定执行。

商品住宅的特点

商品住宅首先是一种个性化产品。它和我们平时谈的股票不一样，股票是”同质化”的．商品住宅是”个体化”的，不能把不同的房子混为一谈，而那些个性化的商品有它个性化的因素．它的价格之所以不一样，就是其个性化决定的。每个家庭的住宅消费层次不一样．价格接受程度不一样．对住宅所在的地点要求不一样．比如上班的远近、习惯等；在面积．结构．设施、楼层、环境等方面，每户的要求也几乎是不一样的。在如此众多”不一样“的情况下，商品住宅怎么可以用简单的“均价”一词来衡量呢?

商品住宅的第二个特点．就是在家庭中．其往往是价值量最大的消费品。它们是经过许多产业部门才最终到达消费者手上的，所以许许多多的产业部门依赖于这样一个终端产品，将它们自品带到商品住宅消费中，使它作为最终产品带动许多中间环节发展。

商品住宅的第三个特点，是已经成为国民经济的主导支在业．但它又和其他支柱产业不一样，因为其他支柱产业都要尉商品住宅产业走。比如说钢铁也是支柱产业．钢铁消耗很大，主要用于住宅所拉动的城市化建设．因此商品住宅是主导型j产业。

商品住宅的第四个特点，是在城市化进程中起到了主要群力的作用．同时也是城市化的一个主要标志。可以说．我们在20世纪90年代所建的住宅．是一个由”农业社会“向“工业社会”转变的住宅，或者说是工业社会的第一代住宅产品。我们在2000年以后，或者说2002年以后建的住宅．属于工业化以后第二、第三代住宅。

商品住宅的第五个特点，是中国建设和谐社会的过程中自个主要载体。所谓“安居乐业”．先安居才能乐业．这也体习商品住宅在一个人的人生中所占的地位。

商品住宅的价格构成

1．成本合理成本的确定是确定商品住宅价格的基础。该办法规定的成本包括以下几个部分：

(1)征地费及拆迁补偿安置费。该项费用的确定，对于城镇国有土地，应当按照1991年3月国务院发布的《城市房屋拆迁管理条例》的有关规定执行；对于城镇集体所有制土地、郊区和农村土地，应当按照《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》的规定执行。

(2)勘察设计及前期工程费。这项费用的计算根据批准的设计概算计算，

(3)住宅建筑，安装工程费。这项费用依据施工图预算计算，

(4)住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费。这项费用的计算依据批准的详细规划和施工图预算计算。住宅小区的基础设施和配套建设项目按照国家和省、市、自治区人民政府颁发的城市规划定额指标执行。

(5)管理费。其数额以上述(1)至(4)项总和为基数的1％--3％计算。具体比例由地方人民政府确定。

(6)贷款利息。根据当地建设银行提供的本地区商品住宅建设占用贷款的平均周期、乎均比例、平均利率和开发项目，按具体情况确定。

2. 利润和税金利润的确定，以成本(1)至(4)项之和为基数核定。具体利润率的高低，由于我国经济发展不平街，南北差异较大，国家难以制定一个普遍适用的利率表，所以，该法采用授权的办法，由省、自治区、直辖市人民政府确定。税金的缴纳依照国家税收的有关法律、法规的规定缴纳。

3．开发区内不直接为开发区服务的项目费用对于一些开发区内不是直接为开发区服务的项目，其费用应由其他渠道列支，不应计人商品住宅价格。主要包括：

(1)非住宅小区级的公共建筑的建设费用

(2)住宅小区内的工农业性用房和设施的建设费用。

4．其他费用

除上述价格构成以外，商品住宅价格的确定，还应考虑以下几个因素的影响：

(1)地段差价。地段差价是由于政府投资基础设施和改造周围环境而形成的-因此，地段差价的收入应由国家收回，用于城市建设和改造。地段差价的具体征收办法，由省、自治区、直辖市人民政府确定。

(2)楼层，朝向的影响。同一地段的商品住宅，由于其楼层、朝向的不同，也会影响其价格，为了体现公平合理的原则，应根据楼层和朝向的不同，确定不同的价格。总的原则是，保证在标准价的水平上上下浮动，浮动的代数和应为零。

参考文献

1.0 1.1 李启明,陈兴汉.房地产投资决策与风险防范安全手册 （上、下册）.中国城市出版社,2002年01月.

张鸿雁，杨雷.中国房地产评论 第3辑.东南大学出版社,2005.8.