什么是物业服务供应链

物业服务供应链是指以物业服务供应商、物业服务商和业主为主体的链式结构。随着物业管理行业的产生、发展，物业管理服务链逐步形成，物业管理服务链包括物业管理招标、投标议标沟通协调、早期介入咨询评估、前期(方案计划、签署合同、房屋设备排摸、管理标准、人员招聘等)、承接查验、入住服务、装修管理、业主委托资产管理、房屋设施设备运行修缮维护、租赁中介及其相关服务、法律金融等咨询服务、环境卫生管理服务、风险防范应急事件、客户服务沟通报修、公共秩序管理服务、基础管理、退盘撤离、后续发展等。

物业服务供应链的运行要素

1.核心竞争力是基础

企业先做强自己的核心业务， 比如早期介入、设施设备修缮技术及其运营管理、资产服务等，在企业自身的核心竞争力初具规模后，再进入到服务供应链建设及运行。

2.合格的专业服务供应商甄选

例如设备维修供应商、秩序维护服务供应商等，根据企业的服务金额和每年《供应商的评价表》结果选择优质的供应商，使他们成为企业的核心竞争力之一。

3.供应链管理信息平台

运用现代计算机网络科学技术，建立信息管理平台系统。通过信息管理平台系统，把服务供应商整合在管理系统里，相互间的相关信息得到共享，提高工作效率。

4.物业服务供应链的运作规则

(1)物业服务供应链的入链制度

当有越来越多的各类专业服务供应商希望加入你的企业时，就形成了物业服务供应链，物业企业需要用入链制度设定加入门槛， 规范服务供应商的操作， 比如绩效考核、价格、服务质量、交付等制度规则。

(2)链上管理的操作规则

服务供应链操作须遵循一定的规则， 比如“双赢规则” ，以此来牵动大家的神经，共同做好服务。

(3)服务运作管理模式

选择与企业服务体系匹配的管理模式， 比如二八管理模式。所谓二八管理原则即：用20％的物业企业核心人员管理80％的非核心人员。在运营中，20％核心管理团队人员依据质量管理标准和运作规则进行监控，发现问题立即通报相关物业服务供应商负责人，督促其快速整改及回馈结果。

(4)收入结算方式

酬金制，也可采用包干制。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

包干制是物业管理企业按照和业主双方约定的物业管理收费标准来收费，不论管理的好坏，经营的亏盈，均由物业管理企业承担，而与业主无关。

5.风险控制

根据项目特性选用保险公司的相关服务条款内容，确保企业风险在可控范围内， 比如项目综合险、第三人责任险等，并且使所有相关方共同介入分担风险，总体上也就降低了所有相关方的风险，使风险可掌控。

6.与业主／使用人等相关方的定期沟通会

定期与业主／使用人等相关方进行沟通，有助于发现问题、及时解决、避免相互间产生误解和不必要的矛盾。

参考文献

程建刚.服务供应链及其体系结构研究.物流科技,2012(8)

芮筱明.基于核心竞争力的物业服务供应链管理思考.现代物业·现代经济,2012(6)